Investir dans l’ancien en 2025 : la meilleure stratégie immo

Soyons honnêtes : le neuf a tout pour plaire… en apparence.
Mais en pratique, acheter un bien neuf aujourd’hui, c’est souvent :

• Payer 15 à 25 % plus cher au m² qu’un bien ancien équivalent

• Se retrouver dans des zones en périphérie, avec peu d’âme… mais beaucoup de rond-points

• Supporter des frais annexes lourds : frais de notaire (environ 2,5 à 3 %, certes réduits, mais...), TVA à 20 %, charges de copropriété élevées, et parfois des surprises post-livraison

• ⏳ Attendre la livraison (et parfois très longtemps si c’est du VEFA…)

Côté rentabilité, c’est souvent plus sage que spectaculaire : les loyers sont plafonnés dans certaines zones, et la revente n’offre pas forcément de plus-value si le bien est encore "jeune".

Alors oui, le neuf sent bon la peinture fraîche… mais c’est rarement lui qui fait exploser un portefeuille d’investisseur

L’immobilier ancien, c’est un peu comme un bon vin : il a du caractère, il demande un peu d’attention… mais quand on sait le choisir, il devient une valeur sûre, rentable et pleine de potentiel.

Prix d’achat plus doux = meilleure marge de manœuvre

En 2025, les biens anciens affichent des prix 15 à 30 % inférieurs à ceux du neuf, en moyenne. Cette différence permet :

• D’acheter dans des quartiers centraux ou recherchés

• De négocier davantage (notamment si des travaux sont à prévoir)

• Et surtout… de laisser de la place au financement de travaux sans exploser son budget

Valorisation forte grâce aux travaux

Un bien ancien, c’est souvent une feuille blanche avec du cachet : vous pouvez restructurer, rénover, moderniser… et augmenter fortement sa valeur.
Exemple concret : un appartement T3 acheté 120 000 €, avec 30 000 € de travaux, peut facilement se revendre (ou se louer) comme un bien valant 180 000 à 200 000 € une fois rénové.

Et tout ça, sans TVA à 20 % à la revente. Oui, ça compte.

Emplacement + authenticité = demande locative forte

Les biens anciens sont souvent implantés dans des quartiers vivants, bien desservis, avec des commerces et une vraie vie de quartier.
Et les locataires ne s’y trompent pas : un appart ancien avec parquet massif, cheminée et hauteur sous plafond, c’est bien plus séduisant qu’un cube en béton perdu dans une ZAC.

On l’oublie souvent, mais l’immobilier ancien est un véritable terrain de jeu fiscal, avec des avantages que le neuf peut difficilement égaler. Et en 2025, malgré les réformes, plusieurs dispositifs vous tendent encore les bras.

1. Le déficit foncier : un classique indétrônable

Si vous investissez dans un bien ancien avec travaux (hors LMNP), vous pouvez déduire ces travaux de vos revenus fonciers, voire de votre revenu global si le montant dépasse.

Exemple :
Vous achetez un immeuble ancien et effectuez 30 000 € de travaux. Ces dépenses peuvent réduire vos impôts de plusieurs milliers d’euros sur plusieurs années.

Astuce : optez pour le régime réel (et pas le micro-foncier) pour activer ce levier.

️ 2. Le dispositif Denormandie (si reconduit)

C’est le petit frère oublié du Pinel, mais bien plus pertinent pour l’ancien. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % sur le prix du bien et des travaux, à condition :

• D’acheter dans une ville éligible (centre ancien, souvent en revitalisation)

• De rénover au moins 25 % du montant total

• De louer pendant 6, 9 ou 12 ans

Pas besoin d’un programme tout neuf : ici, vous créez la valeur.

️ 3. MaPrimeRénov’, aides locales & éco-primes

Que vous soyez occupant ou bailleur, la transition énergétique est (encore) largement subventionnée. En 2025 :

• Isolation, chauffage, ventilation : tout ça peut être partiellement pris en charge

• Certaines collectivités locales proposent même des aides bonifiées pour la rénovation de l’ancien

Conseil : faites monter un plan de financement travaux optimisé avec un courtier ou un conseiller en rénovation énergétique. Il y a souvent plus à gagner que vous ne l’imaginez.

L’ancien, c’est vaste. Entre le petit studio de 25 m² dans un immeuble 1900, le local commercial reconverti, ou la maison bourgeoise en centre-ville… tous ne se valent pas. Voici les biens les plus prometteurs en 2025 selon votre profil et vos objectifs :

1. Les immeubles de rapport à rénover

Le graal de l’investisseur averti

Ces biens permettent de :

• Acheter en bloc → prix au m² imbattable

• Mutualiser les coûts de travaux

• Créer plusieurs lots et maximiser les loyers mensuels

• Optimiser la fiscalité via le déficit foncier

Astuce : ciblez les petites villes dynamiques ou villes moyennes bien desservies (comme… Pamiers, tiens ).

2. Les appartements anciens avec cachet

Le charme de l’ancien, la demande locative en prime

Parquet en point de Hongrie, moulures, cheminées, belle hauteur sous plafond... Ces biens plaisent aux locataires (et aux futurs acheteurs) car ils offrent un cadre de vie chaleureux et authentique.

À privilégier :

• Villes à forte tension locative

• Petites surfaces (T1/T2) faciles à meubler et rentabiliser

• Copropriétés bien entretenues (gare aux charges !)

3. Les maisons de ville anciennes avec potentiel

Idéal pour les familles… ou les locations haut de gamme

Ces biens offrent :

• Un jardin ou extérieur, très recherché depuis le post-Covid

• Des volumes généreux à restructurer (création de suites, de coworking, etc.)

• Un double usage : résidence principale + location partielle (ex : chambre Airbnb ou colocation)

À surveiller : les réseaux (électricité, plomberie), souvent à refaire. Mais rentabilité et valorisation peuvent exploser après rénovation.

Le mot d’ordre ? Potentiel, pas perfection.

En 2025, ne cherchez pas un bien “prêt-à-louer” : cher, peu optimisable, sans levier fiscal.

Visez plutôt des biens à retravailler intelligemment, avec emplacement stratégique, possibilité d’ajouter de la valeur, et pourquoi pas… un peu de charme désuet à remettre en lumière.

Acheter dans l’ancien, c’est un peu comme adopter un chien de refuge : ça demande de l’attention, un peu de soin, mais en retour, ça vous le rend au centuple.
Les travaux ? Ils ne sont pas vos ennemis. Ce sont vos meilleurs alliés de rentabilité.

Mais attention, pas question de foncer tête baissée avec la perceuse dans une main et la CB dans l’autre. Voici comment éviter les mauvaises surprises.

1. Faites toujours un audit (et pas juste un coup d’œil)

Avant d’acheter, exigez :

• Un diagnostic technique sérieux (DPE, électricité, plomb, amiante…)

• Une visite avec artisan ou maître d’œuvre pour chiffrer les travaux à froid

• Et idéalement, un chiffrage des lots prioritaires (énergie, structure, toiture)

Conseil pro : demandez des devis avant la signature du compromis, surtout si vous comptez jouer la carte du déficit foncier.

2. Montez un financement malin

En 2025, il est encore possible de :

• Financer les travaux via un prêt dédié, souvent sur la même durée que le prêt immo

• Intégrer les travaux dans le crédit principal pour ne pas rogner la trésorerie

• Négocier avec les artisans un phasage pour étaler le chantier (et le budget)

Résultat : vous gagnez en confort et vous maximisez votre levier bancaire.

️ 3. Pilotez comme un chef de chantier… sans le casque

Si vous ne voulez pas passer vos soirées à courir après le plombier :

• Faites appel à un maître d’œuvre, un conducteur de travaux ou une conciergerie spécialisée en rénovation

• Planifiez en amont : autorisations, délais, livraisons

• Gardez un petit coussin budgétaire de 10 à 15 % pour les imprévus (parce qu’il y en aura, toujours )

En résumé : pas de panique, mais beaucoup de méthode

Les travaux dans l’ancien ne sont pas un gouffre, ils sont un investissement dans la valorisation du bien et votre futur cash-flow.

Et bonne nouvelle : vous n’êtes pas seul·e.
Chez Respire Immobilier, on vous accompagne sur l’analyse, les devis, le pilotage et même les aides publiques.

Conclusion – L’ancien, c’est le présent des investisseurs malins

En 2025, il est temps de revoir nos priorités immobilières.

Le neuf ? Trop cher, trop rigide, trop lisse.
L’ancien ? Plus de caractère, plus de potentiel, plus de leviers fiscaux.
Et surtout : plus de marge pour créer de la valeur, que ce soit via les travaux, la localisation ou l’optimisation de l’usage.

Vous cherchez du rendement, du cachet, des mètres carrés qui bossent pour vous ?
Alors oui, investir dans l’ancien reste (et restera) la meilleure idée en 2025.

Parce qu’on applique ce qu’on écrit, voici deux biens anciens à très fort potentiel, disponibles dès maintenant à Pamiers (Ariège).

1. Immeuble de rapport de 300 m² – Pamiers centre

Du rendement, du cachet, et un jardin au bord de l’eau

• 2 T3 déjà loués (500 €/mois chacun)

• Maison principale de 180 m² avec véranda, jardin, 4 chambres, cheminée

• Hangar de 100 m² + dépendance de 90 m²

• Potentiel énorme pour déficit foncier ou revente après valorisation

• Proche écoles, commerces, hôpital

Impasse des Lilas – Exclusivité Respire Immobilier
Cliquez sur l'annonce ci-dessous : 

2. Maison ancienne de 140 m² avec jardin & grenier aménageable

Le charme d’une maison qui n’attend que vous (et vos idées)

• 3 grandes chambres, cuisine séparée, belle pièce de vie de 33 m²

• Grenier sous combles avec poutres apparentes (plus de 80 m² au sol)

• Jardin avec vue et accès à l’Ariège

• Fibre optique, écoles à pied, tranquillité garantie

Pamiers – Quartier résidentiel calme
Organisez votre visite dès maintenant en cliquant sur l'annonce ci-dessous :